Bohužel v dnešní době je na každé 10.nemovtosti exekuce z toho cca 20-30% skončí v dražbě. Málokdo ale ví, co to znamená, zda se dá taková nemovitost prodat / koupit a jak s tím nakládat.
Nákup nemovitosti s exekucí
Nákup nemovitostí s exekucí nedoporučuji, je to velmi problémová oblast, dá se však řešit, ale pouze s kvalitním realitním makléřem a právníkem v zádech i to Vám však nezaručí 100% úspěšnost. POZOR, něco jiného je pokud je na nemovitosti zástavní právo smluvní, je to běžná situace, kdy nemovitost byla financována pomocí hypotéky (ta lze doplatit z kupní ceny, převzít, případně si ji původní majitel převezme na jinou nemovitost).
Jak řešit exekuci?
Vždy záleží na situaci a výši exekuce. Je několik možností – samozřejmě nejlepší by bylo hned exekuci zaplatit. Ale z čeho ? Většina majitelů na to peníze nemá. Příbuzní nepůjčí, banka také ne. Většinou zoufalý majitel sáhne po nebankovní půjčce, čímž ale roztáčí kolotoč dluhové spirály. Mnozí majitelé také situaci neřeší (před problémem se schovávají, jsou naivní, neznalí). Pro zajímavost např. za dluh 20.000 Kč nakonec dlužník zaplatil 52.070 Kč (náklady na advokáta, odměna exekutorovi, DPH). Samozřejmě každým dnem nabíhají k dluhu pokuty a penále. Za nějaký ten rok neřešení může dluh vyšplhat i do milionových výšin.
Pokud majitel nemá na vyplacení, hledá pomoc jinde, takových firem, kteří rádoby pomohou je na trhu čím dál více a využívají tíživé situace majitelů. Nabízejí odkup nemovitosti, ten je však samozřejmě velmi nevýhodný a pod cenou. Také přibývá firem, které nabízejí oddlužení nemovitost, většinou však dlužníkovi přibude další věřitel a situace se neřeší. Další možností je zkusit nemovitost prodat, opět se musí jít poměrně pod cenu, neboť kdo si dnes koupí nemovitost s exekucí a vystaví sebe a své peníze riziku ? Jedinou schůdnou cestu vidíme v unikátním produktu od firmy, se kterou spolupracujeme, která dokáže oddlužit nemovitost (vyplatí dluhy) a nemovitost se pak prodá (bez dluhu tedy za tržní cenu), případně refinancuje pomocí člena rodiny, nabídne zpětný leasing. Stručně řečeno cílem je najít pro klienta dlouhodobé řešení jeho problémů. Pozor, majitelé si myslí, že pokud nemovitost půjde do dražby, nemovitost se výhodně prodá, poplatí se dluhy a majiteli zůstane ještě spousta peněz, realita však bývá jiná.
Nemovitost v dražbě – od exekuce ke dražbě
Jednoduše řečeno, ke dražbě se můžete dostat, než se nadějete. Začne to nařízením exekuce, přes zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji až po dražební vyhlášku. Nejčastější reakce majitele, jehož nemovitost půjde do dražby: „No tak počkám, zaplatí mi to dluh a ze zbytku si koupím novou nemovitost a začnu znovu“. To je hodně optimistické a málokterému majiteli se to vyplní. V tom nejčernějším scénáři totiž dlužníkovi prodají nemovitost, ale nějaké dluhy ještě zbudou. Kamenem úrazu může být odhad nemovitosti, který jde samozřejmě natáhnout na obě strany, z toho se pak určuje minimální podání. Pokud je dražba utajená (nemovitost z Příbrami vyvěšena v Plzni a draží se v Ostravě), s největší pravděpodobností se prodá pouze za minimální podání. Majiteli tak nemusí zbýt téměř nic.
Dražby – průběh a právní pozadí
Dražby se buď řídí zákonem 26/2000 Sb. o veřejných dražbách nebo zákonem ze dne 28. 2. 2001 tzv. exekučním řádem. Dle zákona o veřejných dražbách může být dražba dobrovolná (libovolné minimální podání) nebo nedobrovolná (1. kolo min. 50 % tržního odhadu, 2. kolo 70 % z předešlého minimálního podání) a přihazuje se způsobem, který jistě znáte z filmu. Dle exekutorského řádu je minimální podání 2/3 z tržního odhadu, v druhém kole pak 50 % z odhadu. Lze přihodit i stejnou částku, poté se dražitelé musí dohodnout, případně určí vítěze dražebník formou náhody.
Na dražbu se může přihlásit kdokoliv (právně způsobilý) tím, že složí jistinu (stanovena v dražební vyhlášce). Ta je při nevydražení samozřejmě vrácena.
V dražební vyhlášce také najdete min. příhoz.
Pro investory ještě doporučujeme nespoléhat se na tržní odhady a držet emoce na uzdě. Upozorňujeme, že není neobvyklé, že se dražba náhle zruší, při dražbě se objevují různé pletichy (uplácení apod.), nemovitost nemusíte předem vidět a často se objevují problémy s bývalými majiteli, kteří v nemovitosti žijí a nechtějí se vystěhovat.